제가 올해 4월 들어 집을 빨리 구해야겠다고 생각했을때 알게된 곳이 더샵 검단레이크파크였기 때문에, 당연히 여기는 청약을 해야겠다고 생각해왔었어요. 그랬기에 모델 하우스까지 가봤던거고요. 원래는 4월에 금방 모집 공고가 뜰 줄 알았는데 5월로 연기, 그리고 6월 12일까지 왔기에 그 사이에 더 많은 아파트 청약에 대해 포스팅도 했고 검단신도시에 대해서 공부도 더 해볼 수 있었는데요​우선 더샵 검단레이크파크, 줄여서 더레파라 불리는 이 곳에 대해 간단히 정리해보겠습니다.전 전문가가 아니니까 제가 주로 관심있게 봤던 부분을 제 식으로 판단한거니까 그냥 참고만 해주세요.​1. 입지 - 초역세권은 아니지만 있을건 다 있다​1) 지하철과의 접근성더레파 단지배치도가 공개됐을때도 한번 정리해봤지만, 진정한 의미의 역세권이라고 하긴 좀 어려운 위치에 있습니다.23BL은 동에 따라 인천 2호선 완정역과 600m 거리에 있고, 22BL도 어떤 동은 인천1호선 검단호수공원역과 800m 거리쯤 떨어져 있는걸로 나오는데요, 그런 동을 마음대로 고를 수는 없는거다보니 평균적인 거리로 본다면 어쨌든 걸어서 10분 ~ 15분 이상은 가야 지하철역에 도착할 수 있는 단지인거죠.​제가 지하철을 타야될 만큼 크고 나서 살았던 집들은, 정말 운 좋게도 지하철역과 500m 이내에 있는 곳들이었어요. 그래서 1km 정도의 거리를 매번 걸어서 역까지 가야한다는건 꽤 번거로운 일이 될 거 같더라고요.​2) 초등학교 더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크 등 교육시설 배치 - 단지 내에 초등학교가 들어오는건 아니지만 홍보물에서는 23BL 바로 옆 블록에 유치원, 초등학교와 중학교가 들어올거라고 하네요 - 검단호수공원 내에는 박물관과 도서관이 들어올 예정이라 하죠. 호수공원과의 거리는 더레파가 검단중흥S클래스 에듀파크 다음으로 가깝네요.(22BL 기준 500m 이내)3) 호재가 될 수 있는 시설들 - 검단구청 신청사의 후보지 중 한곳이 22BL과 매우 인접한 곳(업무14구역)에 있습니다. 다만 후보지이다보니 확정될 때까지는 가능성이 있는 호재 정도로 봐야할 거 같습니다. 신청사 건립 연구 용역은 현재 진행중이고 결과가 나오지 않은 거 같습니다.(올 6~7월 발표 예정?) - 22BL 옆에는 워라밸빌리지라는 곳이 조성될 거라고 하는데, 이게 뭔가 찾아보니 청년들을 위한 공동주택과 오피스텔, 스마트 워크센터, 문화공간 등이 갖춰지는 곳이라네요? 일자리가 제공되는 시설일테니까 역시나 집값 상승에는 좋은 요인이 되겠네요. ​4) 녹지공간 및 공원빨간 점선이 공원들 - 단지 바로 옆에 조성되는 나진포천 수변공원이 있고, 검단구청 신청사 후보지쪽 블록도 근린공원이 있으며, 그 옆에는 검단호수공원으로 불리는 공원 또한 조성 예정입니다. 확실히 공원 하나는 정말 주변에 많이 있네요. - 단지 내에도 중앙공원 형태로 조경을 구성해서 멀리 나갈 거 없이 안에서도 산책하거나 운동하긴 좋을 거 같습니다.​5) 검단신도시 내의 위치 검단구청 더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크 신청사가 근처에 올 가능성이 높다는건 그만큼 검단구 전체에서는 더레파가 가운데에 위치한다고 볼 수 있겠죠검단신도시 도시계획하지만 검단신도시 내에서의 더레파 위치는 중심지라기보다는 변두리에 가깝습니다. 실제로 가까운 상권은 검단신도시에 있는 상권보다는 완정역 주변의 검단구도심이며, 주변에 녹지공간이나 공원이 많다는건 장점이기도 하지만 신도시 상권과는 꽤 떨어져있다는 단점이 되기도 할 거 같습니다.​2. 가격 - 주변 단지를 보면 soso, but 파라곤에 비하면 비싸보이고...출처 - 호갱노노 우선 바로 옆에 입주를 앞둔 신축 아파트 2개 단지가 있습니다. 바로 검단신도시 푸르지오 더 파크와, 이편한세상 검단에코비스타입니다. 둘다 2024년 입주자 모집공고가 올라왔고, 더레파처럼 1군 브랜드 아파트라는 특징을 갖고 있네요. 2년이라는 시간이 결코 짧은 시간은 아니지만, 그해 2월에 모집 공고가 올라온 이편한세상은 84평형 최고 분양가가 5억25백만원이었고, 10월에 모집 공고 공개한 푸르지오는 국민평형 최고 분양가가 5억95백만원이었는데, 더레파의 경우 6억6천만원까지 올라왔으니 정말 검단신도시 분양가도 많이 올라오긴 올라왔습니다. 참고로 대지비는 이편한세상이 1억97백만원 정도고, 푸르지오가 2억63백만원이었는데, 더레파는 1억6천만원선입니다. 그만큼 공사비가 어마어마하게 올랐네요.(최고 분양가 기준 공사비로 보면 이편한세상 - 3억27백만원, 푸르지오 - 3억31백만원, 더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크 그리고 더레파 - 4억97백만원입니다) 완정역과의 거리를 보면 더레파 23BL쪽이 더 가깝긴하며, 1호선 검단연장선과의 거리 역시 더레파쪽이 더 우위에 있긴합니다. 두 단지 모두 1천세대가 안되는 곳이고요. 이렇게 보니 주변 신축 아파트와의 가격 비교에서는 더레파가 크게 훨씬 더 비싸다고 하긴 어렵지만, 그렇다고 싸진 않은 그냥 적정가였다라고 봐야하는거 같습니다. 대지비가 저렴했는데 공사비에서 좀만 저렴했다면 정말 고민없이 많은 사람들이 몰렸을텐데 하는 아쉬움도 좀 들긴합니다.푸르지오 더 파크 특별청약 및 일반청약 결과e편한세상 검단 에코비스타 청약 결과참고로 두 아파트 모두 84타입은 특별청약에서는 좀 미달이 났지만 일반청약 1순위에서 마감되긴 했었습니다. 그럼 검단호수공원역 주변이나 신검단중앙역에 있는 단지들과의 가격차이는 어떨까요? 신검단중앙역 위쪽에 인접해있는, 소위 제우스라 불리우는 3대장 우미린 클래스원과 힐스테이트 신검단센트럴, 그리고 제일풍경채 어바니티의 경우 전부 8~9억대를 형성하고 있습니다. 물론 3곳은 여러 교통 호재가 맞물린 신검단중앙역과 인접한 초역세권 단지들이기 때문에 더레파와의 직접 비교는 좀 어려운 거 같습니다. 검단호수공원역 주변에 입주한 아파트는 아직 검단호수공원역 호반써밋 밖에 없는데 네이버페이 부동산에 올라온 매매가는 6.9억 정도로 나와있습니다. 호수공원역과 가장 가까운 아파트는 올해 4월에 청약 진행했던 파라곤인데 여기보다도 더레파가 더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크 비싼걸 보면 가격적으로 저렴하다고 보기는 좀 어렵죠. 결국 가격에 대해 정리해보자면 엄청 비싼 건 아니지만, 직전에 분양했던 초역세권 아파트 파라곤보다는 비싸고 특히 대지비는 아주 저렴한 편인데 공사비에서 엄청나게 가격이 올랐다보니 비싸다는 의견들이 좀 나왔던 거 같네요. 바로 주변 1군 브랜드 but 1천세대 미만인 아파트들과 비교했을때는 물가나 위치 고려할때 나올만한 가격이었다 싶기도 하고요.​3. 그 외 고민해본 사항들 - 건폐율은 왜 이리 높을까​ 왜 대지비가 저렴했을까 살펴보다 보니 더레파가 다른 아파트 대비 보이는 큰 특징이 하나 있습니다. 바로 상당히 높은 수치의 건폐율입니다. 22BL이 무려 28.54%고 23BL이 25.88%입니다. 참고로 최근 청약한 검단신도시 아파트들의 건폐율을 보면 대부분 15~18%선인데(엘리프 검단 포레듀 제외) 더레파는 두 단지 평균 25%니까 거의 8~10%포인트가 더 높은거죠. 결론은 대지 면적대비 더 많은 아파트 단지를 지었다고 봐야겠죠 그러니 대지비 자체는 아껴지지만 건폐율이 올라갈 수 밖에 없고요. 건폐율이 높으면 동간 간격이 좁고 아파트가 빽빽하게 배치될 수 밖에 없는데요, 모델하우스에서 봤던 모형단지에서는 특별히 더 빽빽하다고 느끼진 않았지만 실제로 준공되고 나서는 어떤 모습일지... 살짝 걱정되기도 합니다. 소음의 경우 특별히 더레파가 제일 나쁜 아파트다 라고 할 순 없는데요, 대신 소음을 특별히 신경쓴 것도 더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크'>더샵검단레이크파크 아닌, 그냥 검단신도시 아파트 중에서는 평균 혹은 살짝 낮은 축에 속한다 정도로 보면 될 거 같아요완정역과 독정역 바로 옆에 2012~2013년 입주한 힐스테이트가 있습니다. 신축 아파트면서 기존 구도심의 발달한 상권을 이용할 수 있다는게 장점이기도 하지만, 어떤 면에서는 그럴거면 그냥 구도심 내에 있는 완정역 역세권 아파트를 싸게 들어가는게 낫지 않나? 하는 생각이 들기도 합니다. 앞서 말씀드렸다시피 더레파는 검단신도시에 있긴 하지만 정말 경계에 위치해있다보니 신도시 중심지의 장점은 누리지 못하는 애매한 신도시 아파트가 될 수도 있겠다 싶더라고요. 가장 가까운 검단신도시 번화가는 호수공원 옆에 조성될 커낼컴플렉스일텐데 시간도 걸릴 것이고 사실 여길 얘기할거면 주상복합인 RC7이 먼저 언급되는게 맞겠죠.​4. 결론 철저히 제 상황을 기준으로 말씀드리자면, 일단 오늘 진행되는 더레파의 특별공급 청약은 패스하려고 합니다. 좋은 곳인건 잘 알지만, 이왕 검단으로 가기로 마음 먹었다면 더 어렵더라도 AA17쪽으로 도전해봐야겠다고 생각하게 됐어요. 차라리 AA17이 먼저 청약하고 이후 더레파 청약이 나왔으면 참 좋았겠다 싶은데 마음대로 되지 않네요 ㅠㅠ AA17 청약이 꼭 올해중엔 나와주기를...​그래도 관심있게 지켜온 단지였다보니 좋은 결과가 나왔으면 좋겠어요. 내집 마련이 절실하셨던 분들께는 좋은 결과가 찾아오길 바라며... 오늘 특별청약 결과도 포스팅해보겠습니다.